Highstreet Report 2025: Handel zwischen Konsolidierung und Neuanfang

Die deutschen Innenstädte haben sich stabilisiert, aber nicht erholt. Der neue Highstreet Report 2025 von Columbia Threadneedle Investments zeigt eine Branche, die Konsolidierung durchlaufen hat und jetzt vor der Frage steht, wie die nächste Phase aussieht.

Die Kernbotschaft ist nüchtern: Von 2020 bis 2025 sank die Geschäftszahl in den untersuchten 100 Highstreets um 7,2 Prozent auf 15.238 Standorte. Gleichzeitig gibt es einen signifikanten Unterschied zwischen innerstädtischen Shopping-Centern (minus 15 % seit 2020) und den klassischen Einkaufsstraßen, die sogar ein leichtes Plus von 0,5 Prozent im Vorjahresvergleich verzeichnen. Die Highstreet bleibt das widerstandsfähigere Format.

Was die Zahlen über Sortimente verraten

Modischer Bedarf dominiert mit 29,7 Prozent weiterhin, verliert aber kontinuierlich Anteile (minus 5,4 Prozentpunkte seit 2020). Die Gastronomie expandiert auf 15,8 Prozent (plus 14,7 % seit 2020) und hat sich als zweitstärkste Warengruppe etabliert. Diese Verschiebung ist keine kurzfristige Trendreaktion, sondern Ausdruck veränderter Besuchsmotive: Rund 40 Prozent der Innenstadtbesucher*innen geben Gastronomie als Hauptgrund ihres Besuchs an.

Einzelhandelsnahe Dienstleistungen wachsen auf 9,0 Prozent, Nahrungs- und Genussmittel halten bei 8,8 Prozent. Elektro und Technik konsolidieren weiter (minus 9,2 % seit 2020), zeigen aber im Jahresvergleich erstmals wieder ein Plus von 0,9 Prozent. Die Sortimentsstruktur verschiebt sich in Richtung Aufenthalt und Erlebnis, weg vom reinen Produktkauf.

Filialisierung auf dem Rückzug

Der Filialisierungsgrad sinkt auf 38 Prozent bei internationalen und 27 Prozent bei nationalen Filialisten (jeweils minus 1 bzw. minus 0,5 Prozentpunkte zu 2024). Diese Bewegung ist keine Schwäche, sondern Ausdruck einer strategischen Neuausrichtung: Filialisten konzentrieren sich auf weniger, aber besser kuratierte Standorte mit stärkerer Markeninszenierung.

Zwischen den Städten bestehen erhebliche Unterschiede. Hannover führt mit 78,7 Prozent Filialisierungsgrad, während Ehingen bei 25 Prozent liegt. Die Top-Scorer-Städte kommen auf durchschnittlich 66,0 Prozent, die Base-Scorer auf 58,9 Prozent. Was bedeutet das? Kleinere und mittlere Standorte bieten mehr Raum für lokale Anbieter und individuelle Konzepte.

Gastro als Frequenztreiber

Gastronomie ist vom Nebenprodukt zur Hauptattraktion geworden. Cinnamood expandierte seit 2020 um 18 Standorte, Frittenwerk um 15, Five Guys um 13. Diese Formate setzen auf instagrammable Inszenierung, Community-Building und Erlebnisorientierung. Gleichzeitig bleiben Systemgastronomen wie Nordsee (68 Filialen), Starbucks (54) und McDonald’s (49) präsent.

Der Effekt reicht über den Umsatz hinaus: Gastronomie macht 22 Prozent der Neuanmietungen im ersten Halbjahr 2025 aus, bei Flächen unter 250 m² sogar 38 Prozent. Die Branche füllt Lücken, die Textilfilialisten hinterlassen haben, und liefert gleichzeitig die Aufenthaltsqualität, die Städte für ihre Revitalisierung benötigen.

Warenhäuser als Experimentierfeld

Ehemalige Warenhäuser zeigen, wo die Reise hingehen kann. Das „KALLE“ in Berlin-Neukölln kombiniert Office-Flächen mit Foodmarket, Nahversorgung und Rooftop-Pool. Das „UP! Berlin“ setzt auf modulare Grundrisse und digitale Gebäudetechnik. Solche Umbauten wirken über die Immobilie hinaus ins Quartier: Sie beleben werktags durch Büros, verlängern den Tag durch Gastronomie und Kultur, der umliegende Handel profitiert.

Die Herausforderungen sind real: hohe Miet- und Betriebskosten, Online-Shift (13,6 % Anteil am Gesamtumsatz 2025), veränderte Besuchererwartungen. Gleichzeitig bieten diese Flächen Spielraum für Nutzungsmischung, die in Bestandslagen schwer umsetzbar ist.

Datenbasierte Standortbewertung

Die Studie nutzt den RIWIS MacroScore zur Städteeinordnung und differenziert nach periodischem und aperiodischem Bedarf. Der gewichtete Score berücksichtigt Marktindikatoren (Zentralitätskennziffer, Verkaufsfläche je Einwohner*in), Ökonomie (Pendlersaldo, Bruttowertschöpfung), Soziodemografie (Bevölkerungswachstum, Altersstruktur) und Infrastruktur (Verkehrsanbindung, digitale Infrastruktur).

Ein Gastbeitrag der TU Darmstadt zeigt anhand von Handy-Bewegungsdaten, dass kaufkräftigere Kundensegmente sich zunehmend zurückziehen: Ihr Anteil an den Innenstadtbesucher*innen sank in Darmstadt von 50,6 Prozent (2019) auf 48,4 Prozent (2023). Die Besucherzahlen haben sich erholt, die Umsätze bleiben zurück. Das erklärt, warum Frequenz allein kein ausreichender Erfolgsindikator ist.

Was Handel und Konsumgüterindustrie jetzt tun können

Die Studienergebnisse liefern drei zentrale Handlungsfelder für Entscheider*innen:

Sortiment neu denken. Modischer Bedarf wird weiter konsolidieren. Wer bleibt, braucht Flagship-Qualität und Markenerlebnis. Gleichzeitig entstehen Chancen für Gastronomie, Dienstleistungen und hybride Formate. Die Frage ist nicht, ob Textil verschwindet, sondern welche Konzepte sich durchsetzen.

Standortstrategie überprüfen. Der Rückgang des Filialisierungsgrades zeigt, dass „überall präsent sein“ keine Strategie mehr ist. Entscheidend wird die Auswahl von Standorten mit stabiler Kaufkraft und funktionierender Infrastruktur. Handy-Bewegungsdaten helfen, Kaufkraftverschiebungen frühzeitig zu identifizieren.

Mischnutzung fördern. Handel allein trägt Innenstädte nicht mehr. Wohnen, Arbeiten, Kultur und Gastronomie müssen integriert werden. Das funktioniert nur, wenn Eigentümer*innen, Kommunen und Mieter*innen kooperieren. Förderprogramme wie „Ladenliebe 2.0“ in Aachen oder partizipative Formate wie das CityLab in Darmstadt zeigen, wie das gelingen kann.

Meine Einschätzung

Die Studie liefert Zahlen, die belegen, was viele in der Branche nicht wahrhaben wollen: Die Highstreet hat sich nicht erholt, sie hat sich umgebaut. Und dieser Umbau ist noch längst nicht abgeschlossen.

Was mich nachdenklich macht: Es gibt Vorreiter, die handeln. Cinnamood expandiert, das KALLE in Neukölln funktioniert, Aachen fördert gezielt mit Ladenliebe 2.0. Diese Akteure haben verstanden, dass Gastronomie, Mischnutzung und kuratierte Konzepte die Zukunft sind. Aber es sind noch zu wenige, und die Umsetzung geht viel zu langsam. Parallel dazu gibt es immer noch Marktteilnehmer, die auf Frequenzsteigerung setzen und darauf warten, dass 2019 zurückkehrt. Das ist für mich unverständlich.

Die Handy-Bewegungsdaten aus Darmstadt zeigen es deutlich: Die Frequenz steigt, aber die kaufkräftigen Segmente werden weniger. Wer heute noch auf die Rückkehr alter Umsatzniveaus setzt, blockiert die eigene Entwicklung. Die Innenstädte werden funktionieren, aber nicht mehr als monofunktionale Verkaufsflächen. Handel und Konsumgüterindustrie müssen entscheiden, ob sie in diesem neuen Setup mitspielen wollen oder ob sie darauf warten, dass sich die Rahmenbedingungen noch einmal so ändern, dass die alten Geschäftsmodelle wieder funktionieren. Die guten alten Zeiten kommen nicht zurück.